上海近日发布的《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》引发热议，其中“允许商务楼宇兼容租赁住房”的提法，有人简单解读为“公寓可变住宅”。这种说法脱离了政策的真实定位，也忽略了现行法律的边界。
自2017年叫停“类住宅”以来，上海一直未将商业办公用地直接转为住宅用地。本次《意见》同样未涉及土地性质调整，也未放开分割销售。一些网络视频鼓吹“公寓变住宅”“身价翻倍”等，不仅缺乏事实依据，还可能制造市场的非理性预期。
实际上，《意见》赋予符合条件的存量商务楼宇更多功能弹性，可引入租赁住房（含人才公寓）、养老托育、文化体育等业态，旨在盘活低效、闲置资产，改善区域配套，促进职住平衡，并提升楼宇经济活力。这是城市更新和功能优化的举措，而非资本炒作的信号。
另外，商办改为租赁住房的落地仍有诸多技术与制度难点，包括消防改造、配套设施升级，以及“商水商电”能否改为“民水民电”等。对于市场主体而言，理性解读政策、关注后续配套细则，方能在合规框架内把握机遇，避免误判与盲目跟风。
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